Как сохранить ипотеку при банкротстве физлица

11 августа 2024

Вопрос сохранения единственного жилья взятого в ипотеку достаточно давно требовал разрешения в законодательстве. Квартира или дом были обременены залогом и банк имел право реализовать их на торгах получив свои деньги.

В октябре 2023 года в госдуму был внесен законопроект, согласно которому планировали урегулировать судьбу ипотечного жилья при прохождении банкротства. Это требовалось, что бы защитить права граждан на проживание и предотвратить для них тяжелые последствия.

Позднее, в мае 2024 года Верховный суд РФ выпустил специальные обзор судебной практики касающейся дел по банкротству и дал разьяснения о судьбе ипотечного единственного жилья. Он указал, что если платежи по кредиту вносятся (например родственниками должника или иными лицами), то изымать жилье и реализовывать его не требуется. Нижестоящие суды должны были предложить должнику и банку решить дело мирным соглашением, а если банк не идет на уступку, то суд сам утверждает план реструктуризации.

Все это требовалось для сохранения интересов кредитора (банка) и должника из-за возростающего количества банкротных дел с ипотечным жильем.

В итоге все стороны остаются в выигрыше - банк продолжает получать платежи по ипотеке, а должник, продолжая платить, остается в своем жилище.

В августе 2024 года законопроект был принят Госдумой и подписан Президентом. Если должник и члены его семьи проживают в единственном жилье, взятом в ипотеку, то он может сохранить его заключив мировое соглашение с банком либо долг погашается третьими лицами.

Вышеуказанный закон предусматривает два возможных варианта, которые может использовать должник для защиты своего единственного жилья взятого в ипотеку:

• погашение долга по ипотеке третьими лицами
• мировое соглашение

Погашение долга третьими лицами осуществляется на основании займа между ними и должником. Такой займ является беспроцентным и выдается до востребования, но не менее 3 лет с даты окончания банкротства или процедуры в нем.

Мировое соглашение не требует согласие других кредиторов и одобрения финансового управляющего, потому что из залоговой стоимости задолженность в банкротстве перед ними не погашалась и их права не затронуты.

Должник и банк должны договорится и заключить мировое соглашение. В дальнейшем его утверждает суд. Существенными условиями являются наличие дохода для оплаты ипотеки. Должник будет обязан продолжать вносить ипотечные платежи для сохранения жилья.

Когда суд утвердить мировое соглашение, то наступят следующие последствия:

• требования банка по ипотеке исключаются из реестра кредиторов, он не может больше требовать реализовать имущество
• банк имеет право требовать внесения платежей по ипотеке, а должник обязан их вносить
• жилье (квартира или дом с земельным участком, а также доли в них) остаются у должника

Должник обязан внести на специальный банковский счет денежные средства в размере 10% от оценочной стоимости заложенного имущества. Это делается при недостаточности иного имущества, денег для расплаты с кредиторами 1 и 2 очередей.

Изменения закреплены в статьи 213.10, 213.10-1, 213.28 Закона о банкротстве и применяются как к новым делам по банкротству, так и к уже находящимся в судах, если ипотечное жилье еще не реализовано.