Мировое соглашение по ипотеке в банкротстве физлица — как сохранить жилье

29 июня 2026

Суть механизма в том, что должник договаривается именно с ипотечным банком. Остальные долги продолжают рассматриваться в деле о банкротстве. То есть человек может списывать потребительские кредиты, микрозаймы и другие долги, но при этом сохранить ипотечное жилье и продолжить платить ипотеку по согласованным условиям.

Но это не автоматическая защита. Одного желания должника мало. Нужно, чтобы подходили условия закона, банк согласовал соглашение, суд его утвердил, а должник или третье лицо реально могли платить ипотеку дальше.

ОГЛАВЛЕНИЕ:

1. Что такое отдельное мировое соглашение по ипотеке
2. Когда можно заключить соглашение с ипотечным банком
3. Какое жилье можно сохранить через мировое соглашение
4. Нужно ли согласие других кредиторов
5. Что будет с ипотекой после утверждения соглашения
6. Кто может платить ипотеку после соглашения
7. Если по ипотеке уже есть просрочка
8. Что такое спецсчет и правило 10% стоимости жилья
9. Может ли банк отказать в мировом соглашении по ипотеке
10. Может ли суд утвердить соглашение, если управляющий против
11. Что должно быть в соглашении
12. Какие документы нужны для подготовки
13. Можно ли сохранить жилье, если банкротство уже идет
14. Что будет, если соглашение не исполнять
15. Чем отличается отдельное мировое соглашение от реструктуризации долгов
16. Что мы проверяем на консультации
17. Итог

Обычное мировое соглашение в банкротстве касается всех кредиторов. Если его утверждают, дело о банкротстве фактически идет по другому сценарию, а условия должны учитывать интересы всех участников.

Отдельное мировое соглашение по ипотеке работает иначе. Оно касается только должника и кредитора, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения. Например, это банк, выдавший ипотечный кредит на квартиру или дом.

Главная особенность — действие такого соглашения не распространяется на отношения должника с другими кредиторами. Это очень важное отличие.

Пример.
У человека есть ипотека на квартиру и еще 1 800 000 рублей долгов по кредитным картам и займам. Квартира единственная, семья живет именно в ней. Ипотеку помогает платить супруг, просрочек нет или они небольшие и их можно закрыть.

В такой ситуации можно рассматривать отдельное мировое соглашение с ипотечным банком. Тогда ипотечная квартира не продается в процедуре, а долги перед другими кредиторами проходят через банкротство.

Это не значит, что ипотека списывается. Ипотека сохраняется. Банк не теряет залог и продолжает получать платежи. Должник сохраняет жилье, но обязан выполнять условия соглашения.

Отдельное мировое соглашение можно заключить на любой стадии дела о банкротстве гражданина, но не сразу в день подачи заявления.

Сначала суд должен принять заявление, признать его обоснованным и ввести процедуру. После публикации сообщения о признании заявления обоснованным кредиторы получают 2 месяца на предъявление своих требований для включения в реестр. Только после истечения этого срока можно утверждать отдельное мировое соглашение по ипотеке.

Это сделано не просто так. Суд должен понимать состав кредиторов, ситуацию с имуществом и наличие требований первой и второй очереди. Например, алименты, вред жизни или здоровью, требования по зарплате в отношении гражданина-ИП. В обычных потребительских банкротствах таких требований часто нет, но проверять их все равно нужно.

Поэтому в реальной процедуре работа по соглашению начинается заранее, а утверждение возможно уже после истечения двухмесячного срока. За это время нужно собрать документы, провести переговоры с банком, подготовить проект соглашения и подтвердить источник будущих платежей.

Соглашение работает только по жилому помещению, которое соответствует нескольким условиям.

Жилье должно быть в ипотеке. То есть требования кредитора обеспечены залогом квартиры, дома, доли в жилом помещении или иного жилого объекта.

Это жилье должно быть единственным пригодным для постоянного проживания для гражданина и членов его семьи, которые совместно проживают в нем.

На жилье по закону об ипотеке может быть обращено взыскание. Именно поэтому обычная защита единственного жилья здесь не спасает автоматически. Если квартира в ипотеке, банк как залогодержатель имеет особый статус.

Если у должника есть еще одна квартира, жилой дом или доля в другом пригодном жилье, ситуация становится сложнее. В таком случае суд может не увидеть оснований для применения механизма сохранения ипотечного жилья.

Нужно смотреть не только Росреестр, но и фактические обстоятельства. Например, есть ли доля в родительской квартире, можно ли там реально жить, не является ли объект аварийным, зарегистрированы ли там другие члены семьи, есть ли спор о праве.

Иногда клиент говорит: «У меня больше ничего нет». Потом выясняется, что есть 1/4 доли в старой квартире после приватизации. Для банка и суда это уже вопрос, который нужно объяснять документами.

Для отдельного мирового соглашения по ипотеке согласие других кредиторов не требуется.

Это главный плюс нового механизма. Раньше вопрос сохранения ипотечного жилья часто упирался в позицию остальных кредиторов. Им выгоднее продать залог, получить часть денег в конкурсную массу и увеличить погашение своих требований.

Теперь соглашение заключается между должником и ипотечным кредитором. Финансовый управляющий может быть не согласен, другие кредиторы могут возражать, но само по себе их несогласие не является основанием для отказа.

Но это не значит, что остальные кредиторы вообще ничего не могут сделать. Они могут указывать на злоупотребления, спорить о статусе единственного жилья, ссылаться на необоснованность сохранения объекта, проверять платежеспособность должника и третьих лиц.

Поэтому формула «согласие не нужно» не означает «суд утвердит всегда». Суд все равно проверит законность, баланс интересов и реальность исполнения.

После утверждения отдельного мирового соглашения жилье и земельный участок под ним не включаются в имущество, которое продается в процедуре банкротства. На них не обращается взыскание в рамках банкротного дела.

Но ипотека не прекращается.

Это нужно проговорить прямо. Многие думают, что раз человек банкротится, то ипотечный долг тоже спишут, а квартира останется. Так не работает.

При утверждении соглашения требования ипотечного банка исключаются из реестра требований кредиторов. Банк больше не получает удовлетворение за счет конкурсной массы в общем порядке. Вместо этого ипотека исполняется по условиям отдельного соглашения.

Платить может сам должник, третье лицо или они вместе. Например, супруг, родители, совершеннолетний ребенок, бывший супруг-созаемщик. Главное — показать суду, за счет чего ипотека будет исполняться.

Ипотечный банк в такой ситуации сохраняет залог. Квартира остается в ипотеке до полного погашения кредита. После завершения банкротства человек продолжает исполнять ипотеку уже вне процедуры.

Закон допускает участие третьих лиц. Это один из самых практичных вариантов.

В банкротстве доход должника обычно контролируется финансовым управляющим. Часть дохода уходит в конкурсную массу, должнику сохраняется прожиточный минимум и отдельные защищенные выплаты. Поэтому часто сам должник не может доказать, что сможет стабильно платить ипотеку.

Тогда в соглашение можно включить третье лицо. Например, супруга, родителей, взрослого ребенка, родственника или иного человека, который готов взять на себя платежи.

Но одного обещания мало. Нужно подтвердить источник денег:

• справкой о доходах;
• выписками по счетам;
• трудовым договором;
• документами о пенсии;
• документами о самозанятости или предпринимательском доходе;
• подтверждением отсутствия чрезмерной долговой нагрузки.

Если третье лицо уже платит ипотеку несколько месяцев, это сильный аргумент. Суд видит не просто намерение, а реальное исполнение.

Отдельный вариант — полное погашение ипотеки третьим лицом. Закон предусматривает возможность, когда третье лицо с согласия должника полностью удовлетворяет требования ипотечного кредитора. В таком случае деньги считаются предоставленными должнику как беспроцентный заем, срок возврата которого определяется моментом востребования, но не ранее 3 лет после завершения процедуры банкротства или прекращения дела.

На практике такой вариант подходит не всем. Нужно, чтобы у третьего лица была вся сумма для закрытия ипотеки. Но для некоторых семей это способ сохранить жилье и убрать риск торгов.

Просрочка не всегда закрывает путь к соглашению. Но ее нельзя игнорировать.

Если на момент заключения отдельного мирового соглашения есть нарушение по ипотеке, в соглашении нужно прямо указать порядок и сроки его устранения.

Например:

• просрочка закрывается до даты судебного заседания;
• просрочка гасится равными частями в течение нескольких месяцев;
• третье лицо погашает просрочку единовременно;
• банк включает просрочку в новый график.

Банк почти всегда смотрит на просрочку жестко. Для него важно понимать, почему должник не платил раньше и почему теперь платежи станут стабильными.

Если просрочка большая, а дохода нет, шансы ниже. Если просрочка возникла из-за временной ситуации, а сейчас платежи восстановлены, позиция лучше.

Главная ошибка — идти в суд с проектом соглашения без понятного ответа на вопрос: кто и когда закроет просрочку. Суду нужен исполнимый документ, а не надежда на будущие деньги.

В отдельных случаях для утверждения соглашения нужно внести деньги на специальный банковский счет должника.

Это касается ситуации, когда у гражданина недостаточно имущества для погашения требований кредиторов первой и второй очереди, если не учитывать само ипотечное жилье и земельный участок под ним.

Тогда отдельное мировое соглашение может быть утверждено только при условии внесения денег на специальный банковский счет. Сумма нужна для погашения требований первой и второй очереди, но не более 10% стоимости жилого помещения по отчету оценщика.

Пример.
Ипотечная квартира оценена в 4 000 000 рублей. У должника есть требование первой или второй очереди, а другого имущества для погашения нет. Максимальная сумма, которую могут потребовать внести на спецсчет по этому правилу, — 400 000 рублей, то есть 10% стоимости квартиры.

Если таких требований нет, вопрос со спецсчетом может вообще не возникнуть. Но это нужно проверить до подачи ходатайства.

В обычных делах граждан по кредитам и микрозаймам требования первой и второй очереди встречаются нечасто. Но если они есть, их нельзя обойти отдельным соглашением с банком.

Да, банк может отказаться.

Закон дал должнику возможность заключить отдельное мировое соглашение, но не обязал банк соглашаться на любые условия. Ипотечный кредитор оценивает свои риски: просрочку, доходы должника, наличие созаемщиков, платежную дисциплину, стоимость жилья, судебную перспективу продажи залога.

Если банк видит, что платежи реально продолжатся, ему часто выгоднее сохранить кредитный договор, чем идти в торги. Особенно если ипотека обслуживается, а долг перед банком не безнадежный.

Но если должник предлагает фактически невозможный график, не показывает источник оплаты или долго не платил ипотеку, банк может занять жесткую позицию.

Поэтому переговоры с банком нужно вести не эмоциями, а цифрами:

• остаток долга;
• размер ежемесячного платежа;
• сумма просрочки;
• доход должника;
• доход третьего лица;
• срок кредита;
• стоимость жилья;
• наличие созаемщиков и поручителей;
• реальная возможность вернуться в график.

Чем понятнее расчеты, тем выше шанс получить согласие банка.

Финансовый управляющий может возражать. Другие кредиторы тоже могут возражать. Но их несогласие само по себе не блокирует соглашение.

Суд будет смотреть, есть ли основания для отказа. Например:

• жилье не является единственным пригодным для проживания;
• соглашение нарушает закон;
• условия невозможно исполнить;
• должник злоупотребляет правом;
• есть признаки искусственного вывода дорогого жилья из конкурсной массы;
• не решен вопрос с требованиями первой и второй очереди;
• не подтвержден источник платежей;
• ипотека оформлена не на тот объект или есть несколько залогодержателей, которые не участвуют в соглашении.

Если объект находится еще и в последующей ипотеке, в соглашении должны участвовать все ипотечные кредиторы, требования которых обеспечены этим жильем и включены в реестр.

Поэтому перед судом нужно проверить не только основной ипотечный договор, но и все обременения по выписке ЕГРН.

Отдельное мировое соглашение должно быть конкретным. Документ не должен выглядеть как общее обещание «должник обязуется платить ипотеку».

В нем нужно указать:

• данные должника;
• данные ипотечного кредитора;
• сведения о жилом помещении;
• кадастровый номер объекта;
• реквизиты ипотечного договора;
• остаток задолженности;
• наличие или отсутствие просрочки;
• график погашения;
• источник платежей;
• участие третьего лица, если оно есть;
• порядок закрытия просрочки;
• сохранение ипотеки до полного исполнения;
• последствия нарушения соглашения;
• порядок взаимодействия с банком;
• подписи сторон.

Если платит третье лицо, его лучше включить в соглашение как сторону. Тогда у суда будет понятный участник, который принимает на себя конкретные обязанности.

Отдельно нужно прописать, что требования ипотечного кредитора после утверждения соглашения исключаются из реестра требований кредиторов, а жилье не включается в конкурсную массу и не продается в процедуре банкротства.

Для анализа обычно нужны:

• ипотечный договор;
• график платежей;
• справка банка об остатке задолженности;
• справка о наличии или отсутствии просрочки;
• выписка ЕГРН на жилье;
• отчет об оценке или сведения о рыночной стоимости;
• документы о составе семьи;
• документы о регистрации в жилом помещении;
• сведения о другом недвижимом имуществе должника и членов семьи;
• справки о доходах должника;
• документы о доходах третьего лица;
• банковские выписки;
• сведения о созаемщиках и поручителях;
• судебные документы по делу о банкротстве;
• реестр требований кредиторов, если он уже сформирован.

Чем раньше собрать документы, тем меньше риск, что соглашение будет готовиться в последний момент, когда торги уже близко.

Да, если ипотечное жилье еще не реализовано.

Это важный момент для дел, начатых до появления новых правил. Закон распространяется не только на дела, возбужденные после 08.09.2024, но и на более ранние дела, если к этой дате ипотечное жилье еще не было реализовано.

Если объект уже продан с торгов, вернуть ситуацию назад обычно крайне сложно. Поэтому при ипотеке нельзя затягивать.

Если процедура уже идет, нужно проверить:

• включен ли банк в реестр;
• утверждено ли положение о продаже имущества;
• назначены ли торги;
• были ли публикации о продаже;
• есть ли оценка имущества;
• подавались ли возражения;
• готов ли банк к переговорам.

Чем ближе дело к торгам, тем выше риск. Но пока жилье не продано, возможность для отдельного мирового соглашения стоит проверить.

Если соглашение не исполняется, защита жилья может быть потеряна.

При отмене определения суда, расторжении соглашения или его неисполнении требования ипотечного банка в непогашенной части восстанавливаются в реестре, если процедура еще идет. Если банкротство уже завершено или дело прекращено, банк может обращать взыскание на жилье вне рамок дела о банкротстве по правилам законодательства об ипотеке.

То есть соглашение не дает пожизненную защиту от банка. Оно дает шанс сохранить жилье при условии, что ипотека дальше исполняется.

Поэтому перед подписанием нужно честно ответить на вопрос: выдержит ли семья платежи?

Если платеж был 45 000 рублей в месяц, а стабильный доход после всех расходов — 50 000 рублей, соглашение может выглядеть красиво только на бумаге. Один больничный, потеря работы или новый расход — и жилье снова под угрозой.

Иногда лучше искать другой вариант: продажу с контролем условий, реструктуризацию вне банкротства, участие родственников, полное погашение третьим лицом. Нельзя подписывать соглашение только ради того, чтобы отложить проблему на несколько месяцев.

Реструктуризация долгов гражданина — это процедура в деле о банкротстве, которая касается общего восстановления платежеспособности должника. Там есть план, собрание кредиторов, сроки, графики, контроль исполнения.

Отдельное мировое соглашение по ипотеке — это точечный инструмент для ипотечного жилья. Оно не решает вопрос со всеми долгами. Оно выводит ипотечное жилье из-под продажи и оставляет ипотечное обязательство в силе.

Поэтому не нужно смешивать эти механизмы.

Человек может проходить реализацию имущества, списывать обычные долги и одновременно исполнять отдельное соглашение по ипотеке. Для многих должников это как раз и есть рабочий вариант: избавиться от необеспеченных долгов, но сохранить жилье и продолжить платить ипотечному банку.

На консультации по ипотеке в банкротстве мы не ограничиваемся вопросом «единственное жилье или нет».

Мы проверяем:

• можно ли применить ст. 213.10-1;
• какой статус у ипотечного жилья;
• есть ли другое жилье у должника и семьи;
• какой остаток ипотеки;
• есть ли просрочка;
• включился ли банк в реестр;
• на какой стадии дело о банкротстве;
• не началась ли продажа объекта;
• есть ли требования первой и второй очереди;
• нужен ли спецсчет и какая может быть сумма;
• кто будет платить ипотеку после соглашения;
• нужно ли включать третье лицо;
• какие риски есть со стороны управляющего и других кредиторов;
• как лучше построить переговоры с банком.

После этого можно сказать, есть ли реальный шанс сохранить жилье или риск слишком высокий.

Мировое соглашение по ипотеке в банкротстве физлица — это не способ списать ипотечный кредит. Это способ сохранить единственное ипотечное жилье и продолжить платить банку, пока остальные долги рассматриваются в банкротстве.

Согласие обычных кредиторов для такого соглашения не требуется. Несогласие финансового управляющего само по себе тоже не блокирует утверждение. Но суд проверит условия, статус жилья, источники платежей и отсутствие злоупотреблений.

Если соглашение утвердят, ипотечное жилье не продается в процедуре банкротства, а требования банка исключаются из реестра. Но ипотека остается. Если должник или третье лицо перестанут платить, банк снова сможет требовать взыскания на жилье.

Поэтому главная задача — не просто составить документ, а заранее понять, выдержит ли семья новые условия и есть ли у суда основания утвердить соглашение.

Юристы «Шадрин и партнеры» бесплатно проанализируют Вашу ситуацию с ипотекой, проверят документы, стадию банкротства и подскажут, есть ли возможность сохранить жилье через отдельное мировое соглашение с банком.